FAQ - Domande Frequenti

Domande frequenti

I documenti che servono per vendere casa sono molti.

Non è detto, anzi è improbabile, che tu li abbia già belli pronti.

Ma non ti preoccupare perché possono essere recuperati presso i vari uffici, con l’aiuto del tuo agente immobiliare di fiducia.

Qui di seguito trovi una breve lista che può aumentare in funzione della situazione specifica.

Se vuoi puoi approfondire l’argomento scaricando le guide “Vendere Casa Velocemente” e “Acquista Casa Serenamente”.

    1. Atto di provenienza;
    2. Planimetria Catastale (quella depositata in catasto ad oggi non quella di quando hai comprato);
    3. Visura catastale aggiornata;
    4. Licenza Edilizia;
    5. Certificato di agibilità;
    6. Eventuali pratiche edilizie presentate per lavori di ristrutturazione (Scia, Dia o altro);
    7. Attestato di prestazione energetica;
    8. Dichiarazione di conformità degli impianti o dichiarazione di rispondenza;
    9. Regolamento di condominio;
    10. Liberatoria dell’amministratore;
    11. Documento di identità di tutti i comproprietari.

L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento che attesta l’efficienza energetica di un edificio, nel nostro caso di un appartamento.

Per farla molto semplice, ogni appartamento consuma una certa quantità di energia, per essere riscaldato, per essere illuminato, insomma, per essere vissuto.

Attraverso accorgimenti sia di livello costruttivo che progettuale possiamo fare in modo che le case, e gli edifici in genere, consumino talmente poco da essere, al massimo dell’efficienza, autosufficienti.

La ratio della legge è quella che un giorno il prezzo di un immobile debba essere fortemente influenzato dalla sua prestazione energetica.

Ad oggi non è così perché noi italiani abbiamo preso molto sottogamba questa situazione che ci è anche costata a livello economico, viste le sanzioni che abbiamo dovuto pagare per non essere stati solleciti nel dotarci di una legge nazionale.

Comunque, per evitare di annoiarti, devi sapere che l’APE (Attestato di prestazione energetica) è obbligatorio per poter vendere casa, va allegato all’atto definitivo di compravendita, non solo, deve essere predisposto prima ancora di metterlo in pubblicità.

Infatti, la legge prevede che debba essere evidenziata la prestazione energetica sin dalla fase di pubblicazione degli annunci pubblicitari.

Pena sanzioni amministrative belle pesanti che vanno da un minimo di 500 Euro ad un massimo di 3000 Euro per il responsabile dell’annuncio, da 3000 Euro fino a 18.000 Euro per il proprietario che lo omette.

Ritengo che sia importante farlo.

Se la tua casa è particolarmente virtuosa consumerà poco e le verrà assegnata la lettera A con vari scaglioni da A1 ad A4, mentre se consuma più di una Lada Niva del 1983 allora la classe sarà una sonora G.

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per legge nel caso in cui si decidesse di mettere in vendita il proprio appartamento, il notaio ne pretenderà una copia in originale da allegare nell’atto notarile stesso per essere conservato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. 

Deve essere predisposto sin dall’inizio della procedura di vendita perché l’annuncio o il cartello messo sotto casa devono riportare chiaramente i dettagli della prestazione energetica.

Pesanti sono le sanzioni in caso di mancanza dell’ape che vanno da un minimo di 500 Euro ad un massimo di 3000 Euro per il responsabile dell’annuncio, da 3000 Euro fino a 18.000 Euro per il proprietario che lo omette.

La certificazione di conformità degli impianti garantisce che gli stessi siano stati eseguiti da personale abilitato e secondo gli standard previsti dalle norme di riferimento.

Ogni impianto a servizio dell’unità immobiliare, termico, elettrico e di adduzione del gas deve essere dotato di certificazione di conformità che specifichi le personali competenze del tecnico che lo ha realizzato. 

La certificazione di conformità è obbligatoria per legge nel caso di immobili di nuova costruzione, mentre può essere omessa nel caso di un appartamento venduto da privato sempre che il potenziale acquirente sia stato messo a conoscenza della mancanza.

La Dichiarazione di Rispondenza possiamo definirla come un surrogato della Certificazione di Conformità degli impianti.

Quest’ultima viene rilasciata dal tecnico incaricato della realizzazione dell’impianto subito dopo il collaudo definitivo, mentre la Dichiarazione di Rispondenza viene rilasciata da un tecnico abilitato ma su un impianto fatto da altra persona che, tuttavia, non ha rilasciato la Certificazione.

E’ inutile nascondercelo, molto spesso si ha a che fare con impianti realizzati da persone competenti ma senza nessun tipo di abilitazione, in questi casi l’impianto funziona alla perfezione e può avere anche elevati standard di sicurezza, ma non è certificato.

Per ottenere un effetto simile alla certificazione si surroga con la DR.

Nel caso in cui il venditore è il costruttore egli è obbligato a rilasciare la Dichiarazione di Conformità di ogni impianto a servizio della casa, oltre a tutti gli altri obblighi di sicurezza e assicurativi.

L’obbligo decade nel caso in cui il venditore è un privato.

Spesso infatti capita di vendere appartamenti con gli impianti a norma ma realizzati quando non c’era nessun obbligo di certificazione.

In tal caso si può essere zelanti facendo redigere la DR, ma non c’è nessun obbligo, la cosa importante è che l’acquirente sia stato messo a conoscenza della mancanza e tale circostanza abbia avuto un peso nella determinazione del prezzo di vendita.

Certamente, il fatto che gli impianti non sono a norma non crea problemi alla vendibilità della casa. 

E’ importante, tuttavia, che il futuro acquirente venga messo a conoscenza di tale circostanza e, soprattutto, è importante che questo abbia avuto influenza nella determinazione dell’accordo di vendita

La conformità Catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare, ed i relativi dati catastali e planimetrici.

In particolare, è necessario che siano allineati i dati riportati nella Visura Catastale, con i dati reali dell’immobile come toponomastica ed intestazione.

Deve esserci, inoltre, perfetta corrispondenza tra la distribuzione degli ambienti interni ed esterni della casa, con la distribuzione che risulta dalla planimetria depositata in catasto.

La Conformità Urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.

A partire dal permesso di costruire, passando per il Certificato di Agibilità per finire ai vari titoli abilitativi quali Cila, Scia e Super Scia.

Duole dirlo ma molti notai non fanno assolutamente nulla per verificare la Conformità Urbanistica e Catastale dell’immobile oggetto di compravendita, limitandosi ad inserire, nell’atto, delle dichiarazioni dove la parte venditrice dichiara e la parte acquirente prende atto della presenza dei titoli abilitativi.

Ugualmente per la distribuzione degli spazi interni, fa firmare le planimetrie ammonendo le parti che, dichiarando il falso, potrebbero essere passibili di procedimenti penali.

La presenza di un Agente Immobiliare Professionale è garanzia di un controllo approfondito ed accurato circa la rispondenza tra lo stato di fatto e le risultanze documentali.

Per avere la certezza della Conformità dell’immobile è possibile produrre una Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale.

La Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale (RTI) è un documento redatto e firmato da un professionista abilitato (Geometra, Ingegnere o Architetto) che attesta la Conformità Edilizia ed Urbanistica dell’immobile.

Questo documento ti consente di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Ad esempio, potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme rispetto al progetto presentato al Comune di riferimento. 

In tal caso, potrebbe non essere facile portare a termine la compravendita o fare le ristrutturazioni pianificate.

Ad oggi non è ancora obbligatorio produrre la Relazione Tecnica Integrata di Conformità Urbanistica e Catastale tra i documenti per fare l’atto notarile definitivo di compravendita.

Tuttavia, è consigliabile perché aumenta notevolmente l’appetibilità dell’immobile, fornisce garanzie di un acquisto sicuro ed è una ottima risorsa nel caso in cui il cliente potenziale acquirente dovesse aver bisogno di un finanziamento ipotecario.

Il certificato di conformità urbanistica viene rilasciato da un tecnico, un geometra o un architetto, iscritto all’albo.

Certamente, la mia agenzia si avvale della collaborazione di professionisti che da anni lavorano nel settore edilizio e sono in grado di risolvere velocemente ogni tipo di problema (a parte gli abusi insanabili) legato alla regolarità Urbanistica e Catastale degli immobili.

Certamente ma solo nel caso in cui la casa non sia abitata e libera da tutti i beni di valore. 

Si, decideremo insieme i giorni e gli orari che maggiormente fanno comodo a te in modo da arrecarti meno disturbo possibile.

Tieni presente, tuttavia, che ci sarà bisogno di tanta pazienza e flessibilità per poter andare incontro anche alle esigenze logistiche dei potenziali acquirenti.

La decisione di Vendere Casa va ponderata molto bene.

Le conseguenze di un ripensamento dipendono da quando decidi di non voler più vendere.

Se hai soltanto fatto qualche annuncio privatamente e sparso un pò la voce puoi decidere di non vendere più in qualsiasi momento.

Se hai affidato un incarico ad una agenzia devi controllare se nell’accordo è previsto un recesso senza penali. I miei incarichi, ad esempio, sono in esclusiva e irrevocabili fino alla naturale scadenza. 

Se hai già accettato una proposta, o sottoscritto una scrittura riproduttiva preliminare di compravendita, non puoi tirarti indietro.

L’acquirente può chiedere ed ottenere da un giudice l’esecuzione in forma specifica, ovvero il trasferimento della proprietà a seguito del pagamento del prezzo pattuito.

Qualora non dovesse procedere in tal senso potrebbe comunque chiederti la restituzione della caparra ed il pagamento dei danni.

Se nella trattativa è stata coinvolta un’agenzia immobiliare dovrai pagare le provvigioni anche se l’atto non si è concluso.

Acquistare Casa è un passo importante e non deve essere preso con sufficienza.

Le proposte di acquisto sono irrevocabili per un lasso di tempo prestabilito, questo vuol dire che non è possibile ripensarci.

Passato l’intervallo di irrevocabilità, in caso di mancata accettazione, puoi tirare un respiro di sollievo e riprendere il deposito.

Ma, se nel frattempo è arrivata l’accettazione, diventano intese preliminari e determinano anche il diritto alla provvigione a favore dell’Agente Immobiliare in caso di accordo raggiunto per il suo intervento.

Il codice civile norma questa fattispecie.

A seconda della fase in cui matura il ripensamento le conseguenze possono essere più o meno gravi.

Una proposta di acquisto è un documento con cui una parte, detta acquirente, comunica ad un’altra parte, detta venditrice di voler acquistare l’immobile di proprietà di quest’ultima a determinate condizioni.

Per avere un quadro chiaro della proposta di acquisto puoi collegarti ai miei articoli a questi Link

Si, per dare valenza e consistenza ad una proposta di acquisto deve essere lasciato un importo a deposito cauzionale (ovvero a valore di cauzione).

Detto importo dovrà essere restituito nel caso di mancata accettazione della proposta di acquisto, mentre potrà essere incassato dal venditore, nel caso di accettazione della proposta di acquisto.

La caparra confirmatoria è un istituto previsto e disciplinato all’articolo 1385 del codice civile.
Tale contratto ha diverse funzioni giuridiche e contrattuali e non va confusa con altri istituti come l’acconto e la caparra penitenziale.

E’ un argomento complesso e articolato la cui trattazione non può esaurirsi in una Faq.

Nell’ambito di una compravendita immobiliare possiamo definirla come quella somma di denaro che viene scambiata alla conclusione dell’accordo e che serve ad impegnare le parti.

In caso di inadempienza agli impegni contrattuali, se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra, se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il “doppio della caparra”.

La caparra penitenziale disciplinata dall’art. 1386 del codice civile è la somma di denaro versata al momento della conclusione del contratto, da valere quale «corrispettivo » del diritto di recesso pattuito in favore di una o di entrambe le parti.

Come già detto per la caparra confirmatoria la sua argomentazione non può essere esaustiva nella nostra analisi parziale.

In una compravendita immobiliare in cui venga versata una somma a titolo di caparra penitenziale, i contraenti si riservano la scelta tra il recesso e l’adempimento.

Nel primo caso, il recedente perde la caparra data o, se a recedere è la parte che l’ha ricevuta, deve restituire il doppio della caparra avuta; se, invece, il recesso non è azionato, la caparra deve essere restituita, salvo che sia imputata alla prestazione dedotta in contratto.

In pratica, e a differenza della caparra confirmatoria, ci si accorda già prevedendo la possibilità di recedere. 

Nel caso in cui non avviene il recesso e non si raggiunge lo scopo del contratto la caparra penitenziale deve essere restituita altrimenti viene imputata alla prestazione, quindi come acconto nel nostro caso.

Compromesso è un termine gergale entrato ormai nella consuetudine per indicare un accordo preliminare di compravendita da stipularsi prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita.

Esso serve, nella maggior parte dei casi, per dare del tempo alle parti di organizzare la logistica del trasferimento.

Potrebbe ad esempio essere necessario attendere l’erogazione di un mutuo ipotecario a favore dell’acquirente che oppure, potrebbe avere la necessità di monetizzare la vendita del proprio appartamento.

Mente per quanto attiene al venditore potrebbe aver bisogno di tempo per liberare l’immobile o addivenire egli stesso all’acquisto di un nuovo appartamento.

Generalmente viene elaborato su modulistiche in dotazione a qualsiasi agenzia immobiliare e può anche essere trascritto.

In quest’ultimo caso è necessario l’intervento del notaio.

La trascrizione del preliminare di compravendita è importante perché congela a quel momento la situazione ipotecaria dell’immobile. 

Qualsiasi iscrizione postuma alla trascrizione del preliminare non ha effetti sull’immobile e quindi protegge la compravendita.

E’ bene notare che una proposta accettata diviene essa stessa un preliminare di compravendita nel momento in cui tale circostanza è esplicitamente prevista.

Un preliminare è il termine consueto per indicare un compromesso.

Non esiste una legge specifica in merito, il tutto è demandato alla trattativa tra le parti.

Usi e costumi dei luoghi in cui avviene la compravendita determinano la prassi.

Ad esempio, a Roma, consideriamo congrua una somma che non sia inferiore al 10% e non superiore al 20% del prezzo intero di acquisto.

L’articolo 63, quarto comma, disp. att. Cod.Civ.  prevede che sia l’acquirente a doversi occupare degli oneri condominiali ordinari sia per l’anno in corso che per quello precedente.

Questo per evitare che vengano a crearsi dei buchi temporali che possano causare insolvenze a danno del condominio.

Il venditore, quindi è tenuto a saldare le quote relative al periodo precedente, ma se non lo fa, queste somme devono essere pagate in prima battuta dal nuovo proprietario, con la possibilità però, per lo stesso, di rivalersi su chi avrebbe dovuto provvedere.

L’arma migliore di cui dispone l’acquirente per tutelarsi al meglio resta quella della verifica diretta con la redazione di una liberatoria dell’amministratore di condominio in grado di attestare il pagamento di qualsiasi quota pendente fino al momento della vendita della casa. 

La liberatoria condominiale va richiesta in prossimità della stipula dell’atto definitivo di compravendita e deve contenere, oltre alla dichiarazione di pagamento di tutti gli oneri di ordinaria e straordinaria amministrazione anche l’assenza di liti in cui sia coinvolto il condominio e delibere di natura straordinaria.

Non è possibile stabilire matematicamente il tempo necessario per Vendere una Casa.

In una normale situazione di mercato i tempi possono variare dai tre ai sei mesi.

Se per una compravendita si superano i sei mesi allora vuol dire che c’è un problema che potrebbe essere legato alla valutazione sbagliata data all’immobile dal Venditore o, peggio, dall’agenzia immobiliare.

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